Kopen van een woning in Thailand

Een woning kopen in Thailand is aantrekkelijk en veel goedkoper dan in Nederland. Maar aan het kopen in Thailand kleven nogal wat haken en ogen. Zo mogen buitenlanders geen grond in bezit hebben. Dat wordt toch nog best lastig als je een leuke bungalow op het oog hebt. Maar hiervoor is een oplossing bedacht. De grond en de woning worden gekocht op naam van een (goede bekende) Thai en het geheel wordt door u voor geleased voor een periode van 30 jaar, die desgewenst na deze periode verlengd kan worden.

Hiervoor wordt door een jurist (advocaat) een contract opgesteld, in het Thai en het Engels, dat bij de het land office geregistreerd dient te worden. Los van de inhoud van het contract is het allerbelangrijkste dat e.e.a. geregeld wordt met betrouwbare personen. Je kunt beter een slecht contract hebben met een betrouwbaar persoon dan anders om. Ga beslist niet in zee met onbekenden, u bent niet de eerste die alles kwijt raakt! Als alles goed is afgerond bezit u een 30-jarig lease contract + de officiele documenten van de grond en het huis. Let op: er zijn heel wat 'onzekerheden' bij deze constructie. Echter is het wel zo dat in dit geval de grond in het officiele eigendom van een Thai blijft, dus m.i. is dit een legale weg.

Er zijn nog twee andere oplossingen. Deze omzeilen echter de Thaise wet en je kunt je afvragen of ook deze constructie wel waterdicht is en of de Thai deze constructie niet met terugwerkende kracht zullen verbieden.

1. De oprichting van een Co.Ltd. waar je zelf voor 49% aandeelhouder van kunt zijn en directeur,
de overige 51% van de aandelen zijn in handen van een aantal verschillende Thai die een afstands/overdrachts
verklaring zonder datum hebben getekend zodat je als directeur altijd die aandelen in handen van een ander kunt laten overgaan.

2. Een lease via een gespecialiseerd bedrijf die geregistreerd is bij het Land office, eventueel nog met een
hypotheek erbij als extra zekerheid die ook bij het land office is geregistreerd en beide dus ook op de achterkant
van de Chanod staan.

Voor appartementen ligt de zaak weer anders, wanneer nog geen 49% van de appartementen in een gebouw in
buitenlandse handen is dan kan je een appartement wel op je eigen naam zetten.
Als wel meer dan 49% in buitenlandse handen is dan is een company of een lease ook weer een mogelijkheid.

Als je van plan bent je woning in de toekomst te verhuren, bedenk dan dat je als buitenlander je huis niet verhuren mag, dat mogen alleen Thai doen, als company of als lease maatschappij mag je dat wel.

Naast de eigendoms constructie voor vastgoed is het ook noodzakelijk om een in Thailand geregistreerd testament te hebben en een executeur testamentair aan te wijzen, dit kan veel problemen voor de nabestaanden voorkomen. Als er geen testament is kan het soms jaren duren voor de nalatenschap is afgewikkeld.

Eigendom grond huis kopen Thailand
De enige manier om te bewijzen dat u daadwerkelijk de eigenaar bent van een stuk land of een huis / condo, is door een Title deed te overleggen. Deze worden in Thailand alleen afgegeven voor gebieden die zijn getaxeerd en zijn opgemeten. De Chanotte Ti Din geeft aan dat u onbetwist de eigenaar bent van het stuk grond; het is een titel voor land dat zeer nauwkeurig is opgemeten. In Thailand heeft slechts 15% van het verhandelbaar land deze titel. De meest voorkomende titels zijn Nor Sor Sam of Nor Sam Kor. Deze zijn minder sterk zijn dan de Chanotte Ti Din, maar zijn wel verhandelbaar. Let goed op bij titels zoals Sor Bor Kor, Sor Kor Nung, Tor Bor Tor Hoc en de Tor Bor Tor Ha. Deze titels mogen niet verhandeld worden en u kunt er verder totaal geen rechten aan ontlenen!

Hieronder nog een Engels-talige uitleg over dit ingewikkelde onderwerp: (overgenomen van paradise-development.com)

Ownership of Land/Property in Thailand

Thai law states that foreigners may not own land or property in Thailand in their own name, but they can own buildings. To purchase land in Thailand, a foreigner has two options:

1) Land is purchased on 30 year leasehold with an option to extend that lease for further 30 year periods.
- The property cannot be seized by the Lessor prior to the expiry of the lease.
- The lease must be registered at the Land Department and a fee for its entire term is payable, calculated on a percentage of the rent.
- The lease will remain in force even if the property is resold.

2) A foreigner may purchase the freehold of land by the formation of a company (Thai Limited company).
- The land will be owned by the company and not the individual.
This is probably a more attractive way by which foreigners may be able to purchase land in Thailand.

Thai law requires that the company has a 51% Thai ownership. To give greater protection to foreign shareholders the Thai Law permits the foreigner sole directorship.

Ownership of Condominiums

Foreign nationals are allowed to purchase condominiums in Thailand, provided that they do not own more than 49% of the total units in one building. After a subsequent sale of the condo, the fund can be transferred to an overseas account without restrictions. In the event of death, a legal transfer of property to non-Thai persons is allowed.

Tor tor saam

This is the document you must obtain from your bank when remitting foreign currency to Thailand for the purpose of purchasing a condominium.

A declaration is obligatory that the funds are solely for the purchase of a condominium.

Land Titles

Ownership of land is proven by production of a deed of ownership. It is imperative when purchasing land/property in Thailand that the deed is examined by a competent lawyer. Paradise Development and Real Estate Co., Ltd. has access to property consultants and lawyers who would deal with these matters on your behalf.

Title deeds to private land in Thailand:

Chanot

The best type of title deed issued by the Provincial office of the Land Department and surveyed by GPS. The Thai person or the Thai company (which can include 49% foreign share holders) shown on this title deed has legal right to the land and can use this document to confirm ownership.

Nor sor saam gor

This second higher grade of titles refers to accurately surveyed plots of land. The allotment of land is checked against aerial photographs and a master survey of the area by government officials. It is possible to divide the land into smaller parcels.

Nor sor saam

This is the third grade inaccurate, title. Under this title ship it is not possible to resell the land or erect any building. In this case there is no detailed survey available and problems pertaining to location, land area and physical boundaries of the plot may be obtained.

Sor por gor

Similar title to a Chanot. Land under this title can be mortgaged and planning permission can be applied for and hopefully would be granted. Under this title land cannot be bought or sold but can only be transferred under last Will and Testament.

Nog een Engels-talige voorlichting:

Land and property

One of the other great attractions of Chiang Mai is the huge range of land and property available at very affordable prices. Maybe you've already looked at some of these on this website - but what about foreigners owning property?

Thai law forbids foreigners from owning land (except in very special (read expensive) circumstances). Oddly enough, the law does not stop foreigners from owning buildings - only the land they sit on! Despite this fact, many foreigners settle in Chiang Mai and have beautiful homes that they could never have dreamed of owning in their home countries. Some have a Thai wife or husband and the property is in their partner’s name. But many don't have Thai partners so that option is out for them. So how do they do it?

There are a number of options that are available for a foreigner wanting to acquire property. Jasmine Homes have facilitated each of these options for different foreigners in the past and our legal advisors are well versed in the procedures and can plan and implement a scheme to suit your circumstances.

'Proxy' ownership

This is the simplest (and most dangerous) option. The property is paid for by the foreigner but title is transferred to a Thai national who will own the property 'on your behalf'. If you have a very good and trusted Thai friend or relative then this may be an option, but be VERY SURE about the person whose name is going to be on the title deeds. Earlier this year I found some rental accommodation for an American couple who had done just this. They returned home for 3 months and came back to Chiang Mai to find that their home was occupied by a Thai couple who claimed to have purchased the home from their 'trusted friend'. The involvement of the Police and lawyers could do nothing to get the home back for this couple and their 'trusted friend' could not be found. It had been legally sold and registered in the name of the new owners.

Thai partner’s name

If you have a Thai partner, then this is also a simple option. If you are married, then at the time of transfer you will be required to sign a document agreeing that the money used to buy the property was not yours, and that the property will not form part of the 'communal marriage property'. This means that if you divorce or separate it will remain the exclusive property of your (estranged) partner. You get nothing. Obviously if you are not married then it is really the same as 'Proxy ownership' - see above.

Thai company

Although foreigners cannot own land, legally formed companies with foreign shareholders can do so. Company law is complicated here (isn't it everywhere?), but in general a Thai company cannot have more than 49% of its shares owned by foreigners, and if the company is going to own property then this reduces to 39%. If the company has been set up by a competent lawyer then you can still have control of the company despite the fact that you will own less than 50% of the shares.

It is beyond the scope of this article to discuss all of the intricacies of Thai company formation, but Jasmine Homes have legal experts who can advise you if required. My opinion is that this is a sensible route to take if you intend to operate a business here in Thailand, but historically people have formed companies solely for the purpose of acquiring property and the Thai authorities have stated that they wish to close this loophole, and in Thailand when they change the law they can (and have) made it retrospective! So tread carefully if you intend forming a company purely as a vehicle to own property.

Leasehold

This option has become much more popular recently, due to a relaxation in Thai law that allows foreigners to lease land for up to 30 years (with 2 successive renewals making 90 years). In fact, if the land is for commercial use (an office for example) then each lease can be for 60 years each term.

Typically the lease will allow the tenant to own the land at any time in the future should Thai law be changed to permit it, and also allow ownership to be transferred to any person (or company) nominated by the tenant at any time. This means that the lease can be converted to ownership at any time, and without further payment (other than Thai tax payable on transfer). The lease also entitles the tenant to full ownership of all buildings and developments erected on the land and full rights to transfer the benefit of the lease as they see fit. One other benefit of Leasehold is that the tax payable on registration is much lower than the tax on an outright purchase.

This option can also be used in conjunction with any of the other options above. In other words, the property can be purchased in the name of a company or Thai partner and then leased to the foreigner, giving them effective ownership for 90 years.